ליותר ויותר ישראלים כיום יש הכנסות משכר דירה למגורים. על הכנסות מעל תקרת הפטור יש לדווח למס הכנסה, בהתאם לאחד משלושה מסלולי מיסוי שונים. כל בעל דירה רשאי לבחור את המסלול האופטימלי מבחינתו, כאשר לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. פירוט על שלושת מסלולי המיסוי תוכלו למצוא בכתבה הכנסות משכר דירה למגורים | מס על השכרת דירה (קישור).
כאשר בוחרים מסלול מיסוי, יש להתייחס למספר קריטריונים חשובים, שאחד המרכזיים בהם הוא פחת. במאמר זה נבהיר מה זה פחת, ולמה הוא כל כך חשוב.
מה זה פחת בדירת מגורים?
פחת היא הוצאה רעיונית (על הנייר בלבד), שבאה לתת ביטוי לירידת ערך. לכל נכס יש ירידת ערך, וגם אם אנחנו לא מרגישים אותה פיזית בכיס, עדיין רשויות המס מכירות בהוצאה זו, מתוך עקרון של הקבלת הוצאות להכנסות.
הפחת מחושב לפי אורך חיים של נכס. למס הכנסה יש רשימה ארוכה של כמעט כל פריטי רכוש קבוע שקיימים, אשר מס הכנסה קובע מה אורך החיים של כל פריט. למשל, אורך החיים של טלפון נייד חכם לפי מס הכנסה הוא שלוש שנים. זאת אומרת שאם הטלפון עלה לי 3,000 שקל, מס הכנסה יכיר לי בהוצאה של אלף שקל לשנה, למשך שלוש שנים. בדירות מקובל לחשב את הפחת לפי אורך חיי נכס של 25 או 50 שנה.
כיוון שדירות הן נכסים יקרים, ההוצאה על הפחת היא עצומה. הפחת יכול להוות ממש שובר שוויון בין מסלול מיסוי כזה או אחר. ככל שהדירה נרכשה במחיר גבוה יותר, הפחת יהיה גבוה יותר, וההפרשים יכולים להיות דרמטיים. שימו לב: לא מדובר בשווי הדירה, אלא בעלות רכישה בלבד. אם הדירה שלך שווה יותר על הנייר, זה לא רלוונטי לעניין הפחת.
הפחת חל על רכיב המבנה בלבד, ולא על הקרקע, היות והקרקע היא לא ברת פחת. בדירות, מקובל לחשב את ירידת הערך על רכיב המבנה, לפי יחס של שני שלישים מבנה ושליש קרקע. כלומר, אם קניתי דירה ב-3 מיליון שקל, הפחת יחול על 2 מיליון בלבד. חישוב זה נעשה לפי תקנות מס הכנסה (פחת) 1941. רבים לא יודעים, אבל יש תקנות פחת מיוחדות עבור דירה המשמשת למגורים בלבד,
תקנות מס הכנסה 1989, לפיהן ניתן להכיר בפחת של 2 אחוזים על כל הנכס – כולל מרכיב הקרקע. לכן, גם כאשר אנחנו מדברים על פחת חשוב ליישם את התקנות האופטימליות עבורך.
מסלול מיסוי מותאם דירה
ישנם בעלי דירות רבים, אשר כברירת מחדל בוחרים את מסלול המיסוי של 10%. היתרונות העיקריים של מסלול זה הם קלות החישוב, קלות התשלום (ניתן לעשות זאת בלחיצת כפתור באינטרנט) והעובדה שניתן לעשות זאת לבד ללא רואה חשבון. אולם, כאשר מביאים בחשבון את מרכיב הפחת, אנחנו יכולים להגיע לתוצאה אופטימלית דווקא במסלול אחר.
אצלנו, מסלול של 10% הוא מסלול המיסוי המקסימלי, ולא ברירת המחדל. יכול להיות שנבחר ליישם את המסלול הזה, אך רק אחרי שנבדוק את כל האופציות הקיימות.
לכן, אם אם אתם משכירים דירה או דירות למגורים, אנחנו ממליצים שלא ללכת על אוטומט, אלא להתייעץ עם איש מקצוע שיתאים לכם את המסלול המתאים ביותר עבורכם, שיכול לחסוך לכם אלפי שקלים בשנה. חשוב לזכור גם, שבכל שנה ניתן לבחור מסלול אחר, ומסלול מיסוי שהתאים בשנה שעברה לא בהכרח הינו הזול ביותר השנה, גם אם תקבולי השכירות לא השתנו.
משרדנו מתמחה בבחירת מסלול המיסוי המתאים לכל אחד ואחת, ופועל במטרה להשיג את שיעור המס המינימלי. זוהי עבודה יסודית וקפדנית, שנעשית מתוך הבנה מעמיקה של עולם השכרות הדירה, על כל הניואנסים והמורכבות שלו. לעזרה וייעוץ אנא צרו עימנו קשר.
מאמר זה הינו אינפורמטיבי בלבד ואינו מחליף ייעוץ פרטני