שימוש ופחת דירת מגורים חדש

 

איך פחת מסייע לשלם פחות מס על הכנסות משכר דירה?

הכנסות משכר דירה נחשבות להכנסה פסיבית, אך הן מחויבות במס, ולעיתים רבות מדובר בהוצאה לא מבוטלת עבור המשכיר. עם זאת, קיימת אפשרות להפחית את תשלום המס הנדרש על הכנסות אלו, ואחד מהם הוא חישוב הפחת על הדירה המושכרת, כלומר בחירה במסלול ״מס שולי״. 

הפחת הוא למעשה הפחתת ערך הנכס בעקבות שימוש ובלאי לאורך זמן, והוא נחשב להוצאה מוכרת, כך שניתן לנכות אותה מההכנסה החייבת במס. ככל שהפחת על הנכס גבוה יותר, כך ההכנסה החייבת במס פוחתת, וזה מקטין את תשלום המס שנדרש.

במאמר זה נבחן כיצד פחת מסייע לבעלי דירות להקטין את תשלום המס על הכנסות משכר דירה, נסקור את התקנות השונות הקובעות את שיעור הפחת והפסיקות שהיו בנושא. 

 

מה זה פחת על דירת מגורים?

פחת על דירת מגורים הוא הפחתה בערך של המבנה שמבוצעת לאורך זמן, בשל בלאי ושימוש. מדובר בהוצאה שהמשכיר יכול לקזז ממס הכנסה בגין הכנסות משכר דירה, מה שמפחית את ההכנסה החייבת במס. למעשה, כל עלות הקשורה לדירה, חוץ מהקרקע, יכולה להיכנס לחישוב הפחת ולהפחית את סכום המס. ישנן תקנות שונות שמסבירות כיצד לחשב את הפחת על דירות מגורים, והן מסייעות לבעלי נכסים לשלם פחות מס.

 

התקנות הקובעות את שיעור הפחת

1. התקנה מ-1947 – על פי תקנה זו, שיעור הפחת על דירה עומד על 2-4% מהשווי של המבנה, אך לא כולל את הקרקע. שיעור הפחת נקבע לפי הערך של המבנה בלבד (ללא הקרקע), וכך ניתן להקטין את הרווח החייב במס באופן משמעותי.

2. התקנה מ-1989 – במקרה זה שיעור הפחת עומד על 2% על כל הדירה, כולל הקרקע. התקנה הזו נוגעת לדירות שהן נכסים מסחריים ולא רק למגורים פרטיים, ומאפשרת הפחתה בשיעור קבוע של 2% על הדירה כולה, כך שניתן להפחית את ההכנסה החייבת במס בהתאם.

 

פחת ספציפי על מערכות בדירה

כחלק מחישוב הפחת, ישנה אפשרות לחשב פחת ספציפי על רכיבים מסוימים בדירה. מדובר ברזולציה ספציפית לדוגמה, מערכות מיזוג אוויר או מערכות חשמל שונות וכו׳. הפחת על רכיבים אלו הוא גבוה יותר מאשר פחת על דירה- שיעור הפחת יכול לנוע בין 10-33%, כך שמדובר  בסכומים משמעותיים. ובכך לסייע אף יותר בהפחתת ההכנסה החייבת במס. כך לדוגמה, אם רכשתם מערכת מיזוג יקרה לדירה, תוכלו לנכות את הפחת עלות המערכת הזו מהמכירות, דבר שיכול להפחית את תשלום המס שלכם.

 

איך מחשבים את הפחת ואיך הוא מסייע לשלם פחות מס?

החישוב של הפחת על דירה לא מתבצע רק על בסיס מחיר הרכישה של הדירה, אלא יש לקחת בחשבון גם את כל ההוצאות הנלוות שהיו בתהליך הרכישה. לדוגמה, ההוצאות על הפרשי הצמדה לקבלן, שדרוגים ותוספות שבוצעו בדירה, תשלום מס רכישה, תשלום לעורך דין, שמאי, מתווך וייעוץ משכנתא. כל ההוצאות הללו נכללות בחישוב עלות הדירה, מה שמגדיל את הסכום ממנו נכיר בהוצאת הפחת השוטפת. 

 

איך זה עוזר לשלם פחות מס?

למעשה מדובר בהוצאות מוכרות, כלומר מחיתים הוצאות אילו מהכנסת השכירות שנתקבלה. למעשה זה סוג של דוח רווח הפסד, בו יש הכנסות שכירות ומנגד יש קיזוז בגין ההוצאות.וכפועל יוצא מזה – גם המס שיש לשלם פוחת בהתאם. מובהר שאת המס- משלמים על הרווח (ההכנסה החייבת בלבד). חישוב נכון של הפחת והפחתת ההוצאות הנלוות יכול לחסוך למי שמשכיר דירה אלפי שקלים בשנה. בנוסף, כל הוצאה כזו יכולה להיות מוכרת.

 

כדי לחשב את הפחת, יש לקחת את שווי המבנה (לא כולל הקרקע) ולחלק אותו לשיעור הפחת השנתי, למשל 2% או 4%, ואז לחלק זאת לשנים. כך, אם שווי המבנה 2 מיליון ש"ח והשיעור הוא 2%, הפחת השנתי יהיה 40,000 ש"ח. זהו סכום שיכול להימנע ממס או להפחית את ההכנסה החייבת במקרים של הכנסה משכר דירה.

 

הסיוע שלנו בתהליך

משרד רואה חשבון רותם ליבנה, מתמחה בהכנסות משכר דירה, אנו נדע לבחון את מסלולי המס השונים ונדע להמליץ על המסלול האופטימלי, תוך שימוש וחישוב הפחת וההוצאות השונות באופן מירבי.

 

אם אתם בעלי נכסים ומעוניינים לחסוך בתשלום המס על הכנסות משכר דירה, אנחנו כאן לעזור לכם לבצע את החישוב בצורה הנכונה והמשתלמת ביותר.

 

הכירו את הפסיקות הדרמטיות בנושא פחת

 

פסיקה 1 – עמדת רשות המיסים (בהוראת ביצוע 5/2007)- אשר קיבלה חיזוק בפסק דין וימן ובפסק דין PIV BV

 

הפסקה מתארת את המצב שבו אדם בוחר במסלול של 10% על דמי השכירות, רשות המיסים תחשב את הפחת כאילו נדרש, גם אם לא ניכה אותו בפועל במהלך תקופת השכירות. זאת משום שבמסלול של 10% יש הטבה שמגלמת את הפחת כחלק מהמס, ולכן כאשר מגיעים לשלב חישוב מס השבח במכירת הדירה, רשות המיסים מוסיפה את הפחת באופן "רעיון" (ללא קשר אם הוא נוכה או לא).

 

מה ההסבר לכך? כאשר בוחרים במסלול 10%, גם אם לא דרשתם את הפחת בזמן השכירות, בעת מכירת הדירה ייחשב שהפחת נוכה ויש להחיל אותו בשווי המכירה. זה סותם את הגולל לוויכוח שהיה הרבה זמן בנושא זה. בשני המסלולים – מס שולי או 10% – תמיד יוספו הפחתים במכירת הנכס, ואין הבדל בין המסלולים בנוגע לפחת במכירה.

 

הפסיקה:

הוראת ביצוע 5/2007 של רשות המיסים, אשר קיבלה חיזוק בפסקי דין וימן ו-PIV BV, קובעת כי כאשר בעל דירה בוחר במסלול פטור ממס על דמי השכירות או במסלול מס מופחת, הוא לא זכאי לנכות פחת או הוצאות אחרות מהכנסותיו. רשות המיסים רואה את המוכר כמי שהפחית את הפחת דרך ההטבה שהתקבלה במסלול הנבחר. לכן, בעת מכירת הדירה, אם המוכר לא ניכה את הפחת במהלך תקופת השכירות, יש להחיל את הפחת בשווי המכירה, כך שהוא לא ייהנה מהטבה כפולה – הן במס הכנסה והן במס השבח.

 

כלומר, כאשר דירה הושכרה, יש לכלול את הפחת בעת מכירתה, גם אם המוכר בחר במסלול פטור או מס מופחת. יש לקחת בחשבון שהוצאות כגון עורך דין או תיווך לא יוכרו לניכוי בנוגע לתקופה שבה הדירה הושכרה למגורים. בנוסף, פחת ינוכה רק על השנים שבהן הדירה הושכרה לאחר פברואר 2007. אם המוכר לא ניכה את הפחת בעת שהיה רשאי, לא ניתן לנכות אותו מהמכירה, כל עוד ניתן להוכיח כי לא נעשה ניכוי בפועל.

 

פסיקה 2 – פסק הדין העדכני בנושא מס שבח ופחת על דירות מושכרות

 

פסק הדין העדכני שניתן בבית המשפט המחוזי עסק בשאלת ההתייחסות לפחת במכירת דירות שהושכרו, כאשר החישוב מתבצע במסלול של מס שבח. במהלך השנים, טענו בעלי דירות רבים כי עליהם לשלם מס רק על הרווח המתקבל ממכירת הדירה, ולפיכך ביקשו שלא לכלול את הפחת שנצבר במחשבונם כאשר מדובר במס שבח.

 

ההוכחה שהוצגה היא שלפני פסק הדין, בעלי דירות שהשתמשו במסלול של 10% היו פטורים משלב החישוב של פחת על הדירה. כלומר, כאשר דירה נרכשה במיליון שקל ונמכרה ב-2 מיליון שקל, לא היה מחויבת להחיל את הפחת במחשבים, דבר שהפחית את החבות במס. טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט, שהחליט כי יש להחיל את הפחת גם במקרים שבהם לא נוכה הפחת במהלך השכירות.

 

רשות המיסים טוענת כי יש להחיל ״פחת רעיוני״ על נכס שהושכר, גם אם לא נוכה באופן מעשי, כדי למנוע ״הטבת מס כפולה״ — גם פטור ממס הכנסה על השכירות וגם פטור ממס שבח בלי לשלם את הפחת בפועל. במילים אחרות, רשות המיסים מבקשת למנוע מצב שבו המשכיר נהנה משני יתרונות: פטור ממס על ההכנסה מהשכירות וגם תשלום מס נמוך יותר במכירת הדירה.

 

הפסיקה שניתנה בבית המשפט המחוזי פסקה כי לא ניתן להתעלם מהפחת כאשר מדובר במס שבח, במיוחד כאשר הפחת לא נוכה במהלך תקופת השכירות. כתוצאה מכך, פסק הדין צפוי להשפיע על מאות בעלי נכסים ויכול להוביל להחזרי מס גדולים — השפעה שמוערכת במיליארד שקל.

 

על פי פסק הדין, בעלי הדירות שנפגעו מהחלטה זו עשויים לקבל החזרי מס מצטברים שנוגעים לתקופות שבהן לא נוכה פחת על נכסים שהושכרו. דבר זה עשוי לעודד בעלי נכסים להוריד את מחירי השכירות, מתוך הבנה כי בעת מכירת הנכסים, חישוב מס השבח יהיה נמוך יותר אם לא נוכה הפחת במהלך תקופת ההשכרה.

 

עם זאת, יש לקחת בחשבון כי רשות המיסים הגישה ערעור לבית המשפט העליון, וההכרעה הסופית בעניינו צפויה להתקבל בשנה הבאה. עד להכרעה הסופית, יש עיכוב בביצוע פסק הדין.

 

בשורה תחתונה, פסק הדין המתקבל עשוי לשנות את חישוב מס השבח בעת מכירת דירות שהושכרו, במיוחד כאשר לא נוכה הפחת במהלך תקופת השכירות. פסק דין זה עשוי להוביל להחזרי מס משמעותיים לבעלי דירות ולשנות את האופן שבו הם מחשבים את הרווחים ממכירת נכסיהם. עם זאת, יש לעקוב אחרי ההכרעה הסופית בבית המשפט העליון.