התקשרו 072-236-4648

הכנסות משכר דירה למגורים | מס על השכרת דירה

מס על השכרת דירה – סקירת מסלולי המיסוי השונים

לישראלים רבים כיום יש הכנסות משכר דירה למגורים, אשר עליהן יש לדווח לרשויות המס. ישנם שלושה מסלולי מיסוי שונים, כאשר כל נישום שמשכיר דירת מגורים רשאי לבחור בהתאם לשיקוליו את מסלול המיסוי האופטימלי מבחינתו. כל שנה ניתן לבחור מסלול מיסוי אחר, כך שכל שנה רצוי למשכיר לבחון את מסלול המיסוי על מנת לפחית את תשלומי המס.

ישראלים רבים, שאינם מעוניינים לשלם לאיש מקצוע עבור ייעוץ בנושא, או שרוצים ללכת “על בטוח” בלי להסתבך, בוחרים כברירת מחדל במסלול של 10% (בהמשך המאמר נפרט על כל מסלול לגופו). היתרונות העיקריים של מסלול זה הם קלות החישוב, קלות התשלום (ניתן לעשות זאת בלחיצת כפתור באינטרנט) והעובדה שניתן לעשות זאת לבד ללא רואה חשבון.

בפועל, לא כל מה שקל ופשוט מבחינה טכנית, הוא גם בהכרח מה שמשתלם, והניסיון לחסוך באיש מקצוע מביא במקרים רבים להפסד של אלפי שקלים. הסיבה לכך היא שלהשכרת דירות יש מספר היבטים שחובה להתייחס אליהם, כגון מספר הדירות שבבעלות המשכיר, סכומי השכירות, מצב משפחתי, גיל המשכיר, היבטי ביטוח לאומי ועוד. איש מקצוע שמתמחה במיסוי על השכרת דירה, ומשקלל את כל הפרמטרים הרלוונטיים, יכול לצמצם את שיעור המס באופן משמעותי. לדוגמה, יכול להיות שנבחר מסלול ששיעור המס בו גבוה יותר, אבל אם אין למשכיר הכנסות אחרות, נוכל לנצל נקודות זיכוי, הנחות והטבות כנגד ההכנסה הזאת, כך שלבסוף שיעור המס שנשלם יהיה פחות מ-10%.

אנו מבצעים עבור לקוחותינו את הבדיקות המקיפות ביותר לפני שאנו מחליטים מה מסלול המיסוי הכדאי לכל משכיר, ובכל שנה. ייתכן שלבסוף שיעור המס יעמוד על 10%, אבל לפני שנקבע זאת נבצע יסודית ביותר וננסה להגיע לשיעור נמוך הרבה יותר. ובמילים אחרות: אצלנו שיעור מס של 10% הוא המקסימום – לא ברירת המחדל.

חשוב לציין, כי הכנסות שכירות מוכרות על בסיס מזומן בלבד, כלומר נכיר בהכנסה רק כאשר נקבל אותה בפועל. גם באם מדובר בהכנסה מראש. כלומר, במידה וב-31.12.2021 קיבלנו את כל כספי השכירות לשנת 2021, כל ההכנסה תשוייך לשנת 2021 (נדגיש כי לא מדובר בצ’קים דחויים). לכן יש חשיבת רבה למועד קבלת התמורה. משרדנו מציע גם שירות ייחודי לבעלי דירות, במסגרתו אנו נותנים ייעוץ לגבי תכנון מראש, וכיצד לגבות את התשלום כך שלא יעבור את תקרת הפטור ובהתאם לרמת ההכנסה של המשכיר באותה נקודת זמן.

לאחר הקדמה זו, נעבור לסקור את המסלולים השונים. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, ובמאמר זה ננסה זה להתייחס לכמה מהם.

מסלול ראשון – הכנסות שכירות פטורות:

פקודת מס הכנסה מאפשרת פטור מהכנסת שכירות דירת מגורים (יכולה להיות יותר מדירה אחת) עד לתקרה שנקבעה בחוק.

הדירה המושכרת חייבת להיות מיועדת לשימוש למגורים בלבד (כלומר יש להסדיר את הנושא בחוזה השכירות) והדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר.

  • בשנת 2013 התקרה החודשית הינה 4,980 ₪ כלומר תקרה שנתית של 59,760 ₪.
  • בשנת 2014 התקרה החודשית הינה 5,080 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,960 ₪.
  • בשנת 2015 התקרה החודשית הינה 5,070 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,840 ₪.
  • בשנת 2016 התקרה החודשית הינה 5,030 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,360 ₪.
  • בשנת 2017 התקרה החודשית הינה 5,010 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,120 ₪.
  • בשנת 2018 התקרה החודשית הינה 5,030 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,630 ₪.
  • בשנת 2019 התקרה החודשית הינה 5,090 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,080 ₪.
  • בשנת 2020 התקרה החודשית הינה 5,010 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,120 ₪.
  • בשנת 2021 התקרה החודשית הינה 5,070 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,840 ₪.
  • כלומר כל סכום שנקבל עבור הדירה המושכרת שלנו עד לגובה תקרת הפטור יהיה פטור ממס.

אם כך נשאלת השאלה כמה מס נשלם על ההכנסה משכירות שעולה על תקרת הפטור?

במס הכנסה יש מנגנון שנקרא תקרה מתאומת, שהיא למעשה ההפרש בין ההכנסה שמעל תקרת הפטור לבין תקרת הפטור, ואת התוצאה מכפילים ב- 2. להלן דוגמא לצורך המחשה:

נניח שכירות חודשית במהלך 2014 – 5,500 ₪.

כלומר אנחנו עוברים את תקרת הפטור וכעת נחשב איזה סכום פטור ואיזה חייב במס.

ההפרש בין ההכנסה משכירות לבין תקרת הפטור:

5,500-5,080=420

ההפרש כפול 2:

420*2=840

כל ה-840 ₪ חייבים במס.

חילוץ החלק החייב והפטור ממס:

5,500-840=4,660

סכום זה פטור ממס.

כעת לאחר שחילצנו את ההכנסה החייבת עליה נשלם מס, נשאלת השאלה כמה מס נשלם?

במס הכנסה מלבד שיעורי המס ליגיעה אישית (הכוונה להכנסות ממשכורת ועסק) יש גם מדרגות מס להכנסה שאינה מיגיעה אישית, כלומר הכנסה פסיבית.

מדרגות מס הכנסה פסיבית הינן גבוהות יותר ושיעור המס מתחיל ב-31%. אבל שיעור המס נקבע בשקלול ההכנסה הכוללת, כך שאם אתה נמצא בשיעור של 47% מס בהכנסה שלך כשכיר או מעסק, המס הפסיבי עליך יהיה גם 47%.

זאת, למעט מי שמלאו לו 60 שנים בשנת המס, שלגביו מדרגת המס הראשונה הינה 10%.

איזה הוצאות ניתן לדרוש בהשכרת דירה במסלול הפטור?

לא ניתן לדרוש שום הוצאה על הכנסה פטורה ממס.

במידה ויש חלק החייב במס ניתן יהיה לדרוש את ההוצאות השוטפות הבאות:

תיקונים שוטפים, אחזקה, שכ”ט עו”ד (בגין עריכת החוזה) וכן פחת בשיעור 2% על רכיב המבנה בלבד ללא הקרקע, נהוג לחשב את ערך הקרקע כ-2/3 מעלות הידרה.

ההוצאות יותרו באופן יחסי, כלומר סך ההוצאה תהיה ביחס ישיר בין החלק החייב במס לסך ההכנסה מהשכרת הדירה.

 מסלול שני – חיוב במס מופחת בשיעור של 10%  מסך ההכנסה:

מסלול זה, שהזכרנו בתחילת המאמר, הוא מסלול נפוץ שרבים מכירים. על פי פקודת המס ניתן לשלם על הכנסות משכירות דירת מגורים בישראל מס מופחת בשיעור 10% קבוע. עיקרי מסלול זה:

  • התנאים די דומים למסלול הקודם (פטור ממס). מדובר בדירה המשמשת למגורים בישראל
  • הכנסות דמי השכירות אינן הכנסות מעסק כמשמעותו בחוק.
  • במסלול זה לא ניתן לנכות שום הוצאה או פחת.
  • אין תקרה לגובה ההכנסה במסלול זה.
  • את המס יש לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלה ההכנסה משכר הדירה. כלומר עד ליום ה-30.1.21 נדרש לשלם את המס במסלול זה. מעבר לתאריך זה יחול חיוב ריבית והפרשי הצמדה.
  • במידה ואינך חייב בהגשת דוח שנתי למס הכנסה, והכנסות השכירות לא עלו סכום של 337,000 (נכון לשנת 2020), תוכל לעשות זאת באמצעות הגשת טופס מקוון באתר רשות המיסים אך תהיה פטור מהגשת דוח. שימו לב שכדי לעשות זאת, תצטרכו לפתוח קודם תיק ספציפי במס הכנסה, עבור הדיווח על ההכנסות מדמי השכירות.

טיפ חשוב – במידה ושילמתם מס של 10% עד 30.1, ולאחר תחשיב נמצא כי במסלול מס אחר חובת המס תהיה נמוכה יותר, ניתן במקרה כזה להגיש דוח למס הכנסה ובעצם המס ששולם יחשב כמקדמה ובמידת הצורך יתקבל החזר מס.

מסלול שלישי – הכנסה במסלול מס שולי.

במסלול זה כל הכנסתכם משכירות תהיה חייבת במס שולי, נדגיש כי מדובר במדרגות מס שולי מהכנסה פסיבית בה שיעור המס ההתחלתי הינו 31%,  למעט מי שמלאו לו 60 שנים בשנת המס, שלגביו מדרגת המס הראשונה הינה 10%.

במסלול זה ניתן לדרוש כל הוצאה שוטפת וכן פחת. ככול שעלות הדירה גבוהה יותר כך הוצאת הפחת היא משמעותית יותר.

לכאורה מסלול זה מרחיק רבים אך, אסור להתעלם משיעור הפחת בגובה 2%. לדוגמה:

דירה שנרכשה בעלות של 3,000,000 ₪

פחת שנתי בגובה 2/3 מערך הדירה (ללא קרקע) כלומר 2,000,000.

פחת שנתי בשיעור 2%.

הוצאת פחת שנתית: 40,000 ש”ח

כעת נוסיף הוצאות שוטפות שהיו שבמהלך השנה: (טכנאי, תקלות, אינסטלציה עו”ד, מתווך וכו’)

למעשה ניתן לראות כי במקרים מסויימים כאשר עלות הדירה גבוהה, או שהיו הוצאות רבות יותר מסלול זה הינו הכדאי ביותר, בייחוד למי שמלאו לו 60 שנים.

שילוב בין מסלולי המיסוי השונים להכנסות משכר דירה

הוראות מס הכנסה אוסרות שילוב בין מסלולי המיסוי השונים כאשר מדובר בהכנסות שכירות מדירה יחידה, באם מדובר במספר דירות/יחידות דיור שונות אין כל מניעה לשלב בין מסלולי המיסוי השונים אך יש לשים לב כי לעניין תקרת הפטור, התקרה תחושב ע”פ סך הכנסות משכירות של כלל הדירות השונות!

היבטי ביטוח לאומי

רבים שוכחים מהמוסד לביטוח לאומי, תשלומי ביטוח לאומי הינם גבוהים ויכולים להטות את כף המאזניים בבחירת מסלול המיסוי האופטימאלי.

הכנסה החייבת בשיעור מס מוגבל של 10% פטורה מתשלום דמי ביטוח.

לעומת זאת הכנסה בשיעור מס שולי חייבת בדמי ביטוח לאומי ובתשלום מס בריאות.

שיעור דמי הביטוח הלאומי על הכנסות פסיביות כדוגמת הכנסות משכר דירה הינו:

עד לסך הכנסה של 5,556 ₪ בחודש 9.62%.

מעל לסך זה ועד לתקרה 12%

נדגיש כי החלק הפטור במסלול הפטור פטור גם מתשלום דמי ביטוח לאומי.

היבטי מע”מ

השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, נחשבת לעסקה פטורה ממע”מ.

הערה:

ישנם מקרים בהם המשכיר (משיקולים רבים) נושא בהוצאות עבור השוכר כדוגמת תשלומי ארנונה , וועד בית חשמל וכו’,

על מנת למנוע טענה של רשויות המס שסכומים אילו מהווים חלק מדמי השכירות הן מבחינת הסכום החייב במס והן כחלק מתקרת הפטור, מומלץ במסגרת הסכם השכירות להפריד את הסכומים הללו מתשלום השכירות.

סיכום:

נסכם כי בכל מסלול מיסוי ישנם יתרונות וחסרונות.

מומלץ בכל שנה בהתאם להכנסות ולהוצאות לשקול את מסלול המיסוי האופטימלי ביותר לשיעורי המס השולי, ולבטח אסור להתקבע על מסלול אחד, מה שהתאים שנה שעברה לא בהכרח מתאים השנה.

הבהרה לקראת דיווח על הכנסות משכר דירה לשנת 2020

המועד האחרון לתשלום מס בשיעור 10% מהכנסות משכירות דירת מגורים לשנת 2020 הינו עד ליום ה-30.1.21

אנו מדגישים שוב שלאור השוני הרב בין מסלולי המיסוי השונים יש לבצע תחשיב פרטני באשר למסלול המיסוי האופטימלי, כבכול שנה אנו מתריעים שמסלול מיסוי שהתאים בשנה שעברה לא בהכרח הינו הזול ביותר השנה גם באם תקבולי השכירות לא השתנו.

לפגישת ייעוץ וסיוע בדיווח הכנסות שכירות פנה/י דרך הצור קשר או פשוט תתקשר/י.

מאמר זה הינו אינפורמטיבי בלבד, ואין לראות בו כתחליף לייעוץ מקצועי.  

שאלות ותשובות: הכנסות משכר דירה למגורים | מס על השכרת דירה

  • מהי תקרת הפטור משכר דירה ל-2021?

    תקרת הפטור ממס על הכנסות מהשכרת דירה למגורים בשנת 2021 עומדת על סכום של 5,070 ₪ לחודש.

  • מהי תקרת הפטור משכר דירה לשנת 2021?

    בשנת 2021 התקרה החודשית הינה 5,070 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,840 ₪.

  • האם צריך לדווח על הכנסה משכירות?

    מתחת לתקרת הפטור אין צורך לדווח, ומעל תקרת הפטור חובה להגיש דיווח – דו”ח שנתי או מסלול מופחת של 10%.

  • איזה הוצאות ניתן לדרוש בהשכרת דירה במסלול הפטור?

    לא ניתן לדרוש הוצאות על הכנסה פטורה ממס. במידה ויש חלק החייב במס, ניתן יהיה לדרוש את ההוצאות השוטפות הבאות: תיקונים שוטפים, אחזקה, שכ”ט עו”ד (בגין עריכת החוזה) וכן פחת בשיעור 2% על רכיב המבנה בלבד ללא הקרקע. ההוצאות יותרו באופן יחסי.

האתר נבנה ע"י אוקיי דיגיטל בנייה וקידום אתרים
לוגו רותם ליבנה רואה חשבון
לוגו רותם ליבנה רואה חשבון

חדש: קורס דיגיטלי לעוסקים פטורים שיכול לחסוך לכם אלפי שקלים!

למדו איך להתנהל לבד ולממש את כל זכויותיכם. בונוסים והטבות מיוחדות לרוכשים