התקשרו 072-236-4648

השכרת דירות לתיירים היבטי מיסוי – מס על השכרת דירה ב- Airbnb

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה הולכת וגוברת שעתידה לשנות מקצה לקצה את ענף התיירות כפי שהיה מוכר לנו עד כה.

אתרים שונים, ובראשם Airbnb, מתווכים בין בעלי דירות המציעים את דירתם (או חלק ממנה) להשכרה עבור תיירים מחו"ל או מטיילים מארצם המעוניינים בדירה לתקופה קצרה, יחסית.

קונספט שיתוף דירות זה הינו חלק מרעיון הכלכלה שיתופית, והוא הולך לחולל מהפכה בכל מה שידענו על ענף המלונאות.

הטרנד הזה הולך ותופס תאוצה גם בארץ, ונכון לשנת 2015 רשומים באתר יותר מ-13,000 דירות המוצעות להשכרה.

אז איך כל זה קשור למס הכנסה….?

לטרנד הזה הצטרפה לאחרונה גם רשות המיסים אשר הצהירה כי אין בכוונתה לוותר על הכנסות מהשכרת דירות לתיירים. לעמדת הרשויות, מדובר בהכנסה החייבת מס ככל הכנסה אחרת וכי מדובר בעסק לכל דבר ועניין המחייב רישום מקדים, הגשת דו"ח שנתי ורישום בהתאם להוראות ניהול ספרים.

מיסוי השכרת דירות לתיירים

רשויות המס (מגובות בפסיקות ביהמ"ש) לא רואות בהכנסה מהשכרת דירות לתיירים (למגורים לתקופות קצרות) כהכנסת שכירות למגורים אלא כהכנסה מעסק, וזאת לאור העובדה שאופי השכרה זה שונה במהותו מהשכרה למגורים שמתאפיינת בתקופת שכירות ארוכה וזהות שוכרים קבועה.

בשל כך לא ניתן לנצל את מסלולי המס הנוחים הקיימים בהכנסה מהשכרת דירה למגורים, הכוללים מסלול הפטור עד לתקרה חודשית של 5,070 ש"ח (נכון לשנת 2015) ומסלול מס בשיעור מוגבל של 10%.

לעניין שיעור המס שיחול על הכנסה זו, ראשית יש לקבוע באיזו סוג הכנסה מדובר, האם בהכנסה מעסק או שמא ההכנסה תסווג כהכנסה מעסק פסיבי (השכרה). התשובה לשאלה זו היא בעלת חשיבות מכרעת לאור הבדלי שיעורי המס.

על הכנסה מעסק חל שיעור מס שולי וכן ניתן להכיר בזיכויים שונים כנגדה, בעוד ששיעור המס על הכנסה פסיבית רק מתחיל בשיעור מס של 31%.

ישנן יתרונות וחסרונות לכל סוג הכנסה, הדבר תלוי, כמובן, בנתוני בעל ההכנסה.

מבחן קיום עסק

מכיוון שהגדרת עסק לפי פקודת מס הכנסה אינה חד משמעית, בפסיקה השתרשו כמה מבחנים אשר מהקשתם ניתן לקבוע האם מדובר בהכנסה מעסק או מהכנסה פסיבית. עיקרי המבחנים הם: מבחן המיומנות והבקיאות, מבחן הארגון, מבחן התדירות וההמשכיות, מבחן המימון ועוד.

ניתן לומר באופן כללי שכאשר פעילות ההשכרה הינה תכופה, השכרת הדירה דורשת פרסום ושיווק אקטיביים, הדירה מתוחזקת באופן שוטף (אחזקה וניקיון) וקיים מערך גבייה, ניתן לקבוע כי פעילות זו עולה לכדי עסק.

 

היבטי ביטוח לאומי

הכנסה זו חייבת בתשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות, שיעור דמי הביטוח ייגזר מסיווג ההכנסה.

 

היבטי מע"מ

 גם לעניין חיוב במע"מ ישנה מורכבות. ע"פ חוק מע"מ, חדר אירוח המקיים את הגדרה של בית מלון יירשם כעוסק מורשה והכנסה בגינו תחויב במע"מ.

בית מלון, כאמור ע"פ ההגדרה בחוק מע"מ, הינו בית מלון לרבות פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח או כיוצא באלה, שבו מלינים בדרך כלל בתמורה 5 אנשים לפחות.כן עליו לעמוד בתנאי גודל של שטח רצפה מינימלי של 14 מ"ר (ללא שירותים ומטבחון) עבור שתי מיטות, ולכל מיטה נוספת ביחידה  4 מ"ר, כלומר שטח רצפה מינימלי של 26 מ"ר ללא שירותים ומטבחון.

במידה והיחידה המושכרת מקיימת את ההגדרה, ההכנסה תהיה חייבת במע"מ. לעניין זה חשוב לציין כי במידה ומדובר בהשכרת דירות לתיירים אשר חל עליהם סעיף 30 (א) (8) לחוק, העסקה תהיה פטורה ממע"מ. יחד עם זאת ניתן יהיה לדרוש החזר בגין מע"מ התשומות בשל הקמת ו/או שיפוץ היחידה וכן בעבור הוצאות שוטפות.

באם ההגדרה אינה מתקיימת אין אף צורך ברישום במע"מ, ולא יחול מע"מ כלל בגין ההכנסה.

 

סיכום ודבר כותב המאמר:

רבים שואלים האם Airbnb תחשוף פרטים לרשויות המס על עסקאות שבוצעו באמצעותן. סביר להניח שזה לא יקרה בקרוב, בטח כל עוד הנושא לא הוסדר מול רשויות המס האמריקאיות. אך האמת היא שרשויות המס בישראל גם לא יזדקקו לכך, היות וכל דירה מוצגת באתר באופן גלוי וכך גם זהות המשכיר וכתובתו כולל ביקורות אחרונות.

אין ספק שסוגיות הכלכלה החדשה הנרקמות לנגד עינינו ימשיכו לאתגר את רשויות המדינות בכל העולם. Airbnb היא רק חלק מכך, וכבר כיום אנו עדים להתפשטות התופעה, החל ממכירה ב-eBay ומסחר אלקטרוני ועד שירות ההסעות הפופלרי UBER. דבר אחד בטוח – אנו צפויים להתפתחויות רבות ומגוונות בנושא.

 

ניתן לקבוע פגישה עם רואה חשבון בהתראה קצרה במייל:rotem@livne-cpa.co.il או ליצור קשר באמצעות הטופס.

 

מאמר זה הינו אינפורמטיבי בלבד, ואין לראות בו כחליף לייעוץ מקצועי.

האתר נבנה ע"י אוקיי דיגיטל בנייה וקידום אתרים