התקשרו 072-236-4648

הכנסות משכר דירה למגורים 2015 | מס על השכרת דירה

מס על השכרת דירה – סקירת מסלולי המיסוי השונים

טעות נפוצה רווחת אצל משכירי דירות אשר מסיבות שונות ומחוסר ידיעה לא מדווחים על הכנסותיהם אילו.

הכנסות משכר דירה למגורים הינה הכנסה לכל דבר ועניין אשר מחייבת דיווח על ידי המשכיר לרשויות המס.

גם באם הכנסת הדירה היא מתחת לתקרת הפטור ולכאורה לא חייבת בתשלום מס חלה חובת הדיווח. חובת דיווח- הכוונה הגשת דוח שנתי למס הכנסה גם באם אתה שכיר.

 

אי דיווח בגין הכנסה זו ואי תשלום מס על השכרת דירה עלול להעמיד את הנישום (האזרח) בסנקציות קשות שנקבעו בחוק.

בידי מס הכנסה (מיסוי מקרקעין) מצוי כל המידע באשר לעסקאות הנדל"ן שבוצעו. על כן כל המידע בגין כל החזקה בדירת מגורים ובכלל ידוע לרשויות המס.

לאחר שהבהרנו כמה נקודות מרכזיות כעת נעבור לסקירת מסלולי המיסוי השונים, כל נישום אשר משכיר דירת מגורים רשאי לבחור בהתאם לשיקוליו את מסלול המיסוי האופטימלי מבחינתו.

כל שנה ניתן לבחור מסלול מיסוי אחר, כך שכל שנה רצוי למשכיר לבחון את מסלול המיסוי על מנת לפחית את תשלומי המס.

לכל מסלול ישנם יתרונות וחסרונות שונים, ננסה במאמר זה להתייחס לכמה מהם.

כמו כן נציין כי הכנסות שכירות מוכרות על בסיס מזומן בלבד, כלומר נכיר בהכנסה רק כאשר נקבל אותה בפועל. גם באם מדובר בהכנסה מראש.

כלומר במידה וב-31.12.15 קיבלנו את כל כספי השכירות לשנת 2015, כל ההכנסה תשוייך לשנת 2015 (נדגיש כי לא מדובר בצ'קים דחויים).

לכן יש חשיבת רבה למועד קבלת התמורה.

מאמר זה הינו אינפורמטיבי בלבד, ואין לראות בו כתחליף לייעוץ מקצועי.

  

מסלול ראשון- :

פקודת מס הכנסה מאפשרת פטור מהכנסת שכירות דירת מגורים (יכולה להיות יותר מדירה אחת) עד לתקרה שנקבעה בחוק.

הדירה המושכרת חייבת להיות מיועדת לשימוש למגורים בלבד (כלומר יש להסדיר את הנושא בחוזה השכירות) והדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר.

בשנת 2013 התקרה החודשית הינה 4,980 ₪ כלומר תקרה שנתית של 59,760 ₪.

בשנת 2014 התקרה החודשית הינה 5,080 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,960 ₪.

בשנת 2015 התקרה החודשית הינה 5,070 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,840 ₪.

בשנת 2016 התקרה החודשית הינה 5,030 ₪ כלומר תקרה שנתית של 60,360 ₪.

כלומר כל סכום שנקבל עבור הדירה המושכרת שלנו עד לגובה תקרת הפטור יהיה פטור ממס.

אם כך נשאלת השאלה כמה מס נשלם על ההכנסה משכירות שעולה על תקרת הפטור?

במס הכנסה יש מנגנון שנקרא תקרה מתאומת, שהיא למעשה ההפרש בין ההכנסה שמעל תקרת הפטור לבין תקרת הפטור, ואת התוצאה מכפילים ב- 2. להלן דוגמא לצורך המחשה:

נניח שכירות חודשית במהלך 2014 – 5,500 ₪.

כלומר אנחנו עוברים את תקרת הפטור וכעת נחשב איזה סכום פטור ואיזה חייב במס.

ההפרש בין ההכנסה משכירות לבין תקרת הפטור:

5,500-5,080=420

ההפרש כפול 2:

420*2=840

כל ה-840 ₪ חייבים במס.

חילוץ החלק החייב והפטור ממס:

5,500-840=4,660

סכום זה פטור ממס.

כעת לאחר שחילצנו את ההכנסה החייבת עליה נשלם מס, נשאלת השאלה כמה מס נשלם?

במס הכנסה מלבד שיעורי המס ליגיעה אישית (הכוונה להכנסות ממשכורת ועסק) יש גם מדרגות מס להכנסה שאינה מיגיעה אישית, כלומר הכנסה פסיבית.

מדרגות מס הכנסה פסיבית הינן גבוהות יותר ושיעור המס מתחיל ב-31%.

למעט מי שמלאו לו 60 שנים בשנת המס, שלגביו מדרגת המס הראשונה הינה 10%.

איזה הוצאות ניתן לדרוש בהשכרת דירה במסלול הפטור?

לא ניתן לדרוש שום הוצאה על הכנסה פטורה ממס.

במידה ויש חלק החייב במס ניתן יהיה לדרוש את ההוצאות השוטפות הבאות:

תיקונים שוטפים, שכ"ט עו"ד (בגין עריכת החוזה) וכן פחת בשיעור 2% על רכיב המבנה בלבד ללא הקרקע, נהוג לחשב את ערך הקרקע כ-2/3 מעלות הידרה.

ההוצאות יותרו באופן יחסי, כלומר סך ההוצאה תהיה ביחס ישיר בין החלק החייב במס לסך ההכנסה מהשכרת הדירה.

 מסלול שני- חיוב במס מופחת בשיעור של 10%  מסך ההכנסה:

על פי פקודת המס ניתן לשלם על הכנסות משכירות דירת מגורים בישראל מס מופחת בשיעור 10%  קבוע

התנאים לכך די דומים למסלול הקודם (פטור ממס)

מדובר בדירה המשמשת למגורים בישראל

הכנסות דמי השכירות אינן הכנסות מעסק כמשמעותו בחוק.

במסלול זה לא ניתן לנכות שום הוצאה או פחת.

אין תקרה לגובה ההכנסה במסלול זה.

את המס יש לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלה ההכנסה משכר הדירה. כלומר עד ליום ה-30.1.16 נדרש לשלם את המס במסלול זה.

במידה ואינך חייב בהגשת דוח שנתי למס הכנסה, והכנסות השכירות לא עלו סכום של 334,000 (מעודכן לשנת 2015), תוכל לעשות זאת באמצעות הגשת טופס ייעודי או באתר רשות המיסים אך תהיה פטור מהגשת דוח.

טופס 3302

טיפ- במידה ושילמתם מס של 10% עד 30.1 ולאחר תחשיב נמצא כי במסלול מס אחר חובת המס תהיה נמוכה יותר, ניתן במקרה כזה להגיש דוח למס הכנסה ובעצם המס ששולם יחשב כמקדמה ובמידת הצורך יתקבל החזר מס.

 

מסלול שלישי- הכנסה במסלול מס שולי.

במסלול זה כל הכנסתכם משכירות תהיה חייבת במס שולי, נדגיש כי מדובר במדרגות מס שולי מהכנסה פסיבית בה שיעור המס ההתחלתי הינו 31%.

למעט מי שמלאו לו 60 שנים בשנת המס, שלגביו מדרגת המס הראשונה הינה 10%.

במסלול זה ניתן לדרוש כל הוצאה שוטפת וכן פחת

ככול שעלות הדירה גבוהה יותר כך הוצאת הפחת היא משמעותית יותר.

 

לכאורה מסלול זה מרחיק רבים אך, אסור להתעלם משיעור הפחת בגובה 2%

לדוגמא דירה שנרכשה בעלות של 3,000,000 ₪

פחת שנתי בגובה 2/3 מערך הדירה (ללא קרקע) כלומר 2,000,000.

פחת שנתי בשיעור 2%.

הוצאת פחת שנתית: 40,000 ש"ח

כעת נוסיף הוצאות שוטפות שהיו שבמהלך השנה: (טכנאי, תקלות, אינסטלציה עו"ד, מתווך וכו')

למעשה ניתן לראות כי במקרים מסויימים כאשר עלות הדירה גבוהה, או שהיו הוצאות רבות יותר מסלול זה הינו הכדאי ביותר, בייחוד למי שמלאו לו 60 שנים.

שילוב בין מסלולי המיסוי השונים להכנסות משכר דירה

הוראות מס הכנסה אוסרות שילוב בין מסלולי המיסוי השונים כאשר מדובר בהכנסות שכירות מדירה יחידה, באם מדובר במספר דירות/יחידות דיור שונות אין כל מניעה לשלב בין מסלולי המיסוי השונים אך יש לשים לב כי לעניין תקרת הפטור, התקרה תחושב ע"פ סך הכנסות משכירות של כלל הדירות השונות!!!

היבטי ביטוח לאומי

רבים שוכחים מהמוסד לביטוח לאומי, תשלומי ביטוח לאומי הינם גבוהים ויכולים להטות את כף המאזניים בבחירת מסלול המיסוי האופטימאלי.

הכנסה החייבת בשיעור מס מוגבל של 10% פטורה מתשלום דמי ביטוח.

לעומת זאת הכנסה בשיעור מס שולי חייבת בדמי ביטוח לאומי ובתשלום מס בריאות.

שיעור דמי הביטוח הלאומי על הכנסות פסיביות כדוגמת הכנסות משכר דירה הינו:

עד לסך הכנסה של 5,556 ₪ בחודש 9.62%

מעל לסך זה ועד לתקרה 12%

נדגיש כי החלק הפטור במסלול הפטור פטור גם מתשלום דמי ביטוח לאומי.

היבטי מע"מ

השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, נחשבת לעסקה פטורה ממע"מ.

 

הערה:

ישנם מקרים בהם המשכיר (משיקולים רבים) נושא בהוצאות עבור השוכר כדוגמת תשלומי ארנונה , וועד בית חשמל וכו',

על מנת למנוע טענה של רשויות המס שסכומים אילו מהווים חלק מדמי השכירות הן מבחינת הסכום החייב במס והן כחלק מתקרת הפטור, מומלץ במסגרת הסכם השכירות להפריד את הסכומים הללו מתשלום השכירות.

 

סיכום:

נסכם כי בכל מסלול מיסוי ישנם יתרונות וחסרונות.

מומלץ בכל שנה בהתאם להכנסות ולהוצאות לשקול את מסלול המיסוי האופטימלי ביותר לשיעורי המס השולי.

ולבטח אסור להתקבע על מסלול אחד, מה שהתאים שנה שעברה לא בהכרח מתאים השנה.

הבהרה לקראת דיווח על הכנסות משכר דירה לשנת 2015

המועד האחרון לתשלום מס בשיעור 10% מהכנסות משכירות דירת מגורים לשנת 2015 הינו עד ליום ה-30.1.16

אנו מדגישים שוב שלאור השוני הרב בין מסלולי המיסוי השונים יש לבצע תחשיב פרטני באשר למסלול המיסוי האופטימלי, כבכול שנה אנו מתריעים שמסלול מיסוי שהתאים בשנה שעברה לא בהכרח הינו הזול ביותר השנה גם באם תקבולי השכירות לא השתנו.

טיפ חשוב- תשלום מס בשיעור 10% יכול להיחשב כתשלום מקדמה, המשמעות היא שבמידה ולא בצעת תחשיב מומלץ לשלם עד לסוף ינואר 2016 10% מסך הכנסתך משכירות, בהמשך בכפוף לתחשיב ייתכן וישתלם לך להגיש דוח למס הכנסה ולבחור מסלול מיסוי משתלם יותר ובכך לקבל החזר.

לפגישת ייעוץ וסיוע בדיווח הכנסות שכירות פנה/י דרך הצור קשר או פשוט תתקשר/י.

 

גילוי מרצון הכנסות משכר דירה

כחלק ממהלך רחב של העמקת הגבייה, החלו לקבל אזרחים דרישה מרשות המיסים למלא טופס 5329- דו"ח פרטים אישיים והצהרה על מקורות הכנסה.

חלק ניכר מהאוכלוסייה שקיבלה דרישה זו הינה בעלי יותר משתי דירות למגורים.

בבסיס הדרישה נדרש להצהיר על ההכנסות של האדם מכל מקור שהוא.

במסגרת הקלות שפרסמה רשות המיסים ישנה אפשרות להסדיר את תשלום המס לשנים הקודמות ולהתחיל לדווח ולשלם מס מדי שנה.

הקלה זו רלוונטית רק למי שנעתר לדרישת מס הכנסה.

כמו כן צפוי מהלך נוסף בקרוב (במהלך 2016) ואזרחים רבים צפויים לקבל דרישות להצהיר על הכנסותיהם משכר דירה.

אם קבלת דרישה למלא טופס 5329 והנך בעל הכנסות משכר דירה אתה מזומן לפנות אלינו לייעוץ מקצועי בנושא.

יש לציין כי רבים אחרים בוחרים מיוזמתם להצהיר על הכנסה זו, וזאת על מנת להקדים את דרישת רשות המיסים על כל המשתמע מכך.

צור קשר לפרטים נוספים

האתר נבנה ע"י אוקיי דיגיטל בנייה וקידום אתרים